“Gracias, Ellen, y buenos días a todos.  Estoy feliz de estar aquí, por muchas razones.  NYU siempre ha tenido un lugar especial en mi corazón, debido al rol que ha jugado para mujeres importantes en mi vida.  Mi madre se graduó aquí, y mi hija más joven también completó recientemente sus estudios en la Escuela Gallatin de NYU, para graduare en mayo.  La Escuela Gallatin permite realmente crear su propia especialización.  Si hubiesen hecho eso cuando yo asistía a la universidad, probablemente habría intentado especializarme en Confección casera de cervezas.

“Quiero agradecer a las codirectoras del Centro Furman de Política Urbana e Inmobiliaria, Vicki Been e Ingrid Ellen, por su estupenda labor para invitarme a venir hoy.  Quiero felicitar a todos los asociados con el Centro Furman en el lanzamiento hoy de su nuevo Instituto para Políticas de Vivienda Asequible (Institute for Affordable Housing Policy, en inglés).  Y quiero dar gracias a Ron Moelis, el ejecutivo principal de L&M Development Partners, por proveer el dinero base que acrecentará este instituto.

“Permítanme repetir lo que es algo como un mantra para nosotros en City Hall: Nuestras políticas — en seguridad pública, educación, reducción de la pobreza, mejoramiento de la salud pública, y también de vivienda asequible — son todas basadas en data.  De modo que estamos esperando una información muy productiva de este nuevo instituto de investigaciones, para ayudar a moldear las políticas y programas de vivienda asequible de la Ciudad de Nueva York en los próximos cuatro años.

“Esto hace que este sea el lugar perfecto para hablar sobre los próximos cuatro años, y para presentar una actualización del plan de vivienda asequible de nuestra administración: el plan Nuevo Mercado de la Vivienda (New Housing Marketplace, en inglés), que anunciamos originalmente en 2002, y que ampliamos en el 2006.

“Para empezar, hablemos sobre el clima en que nos encontramos en el aspecto de la vivienda.  Incluso en los mejores tiempos financieros, crear y preservar vivienda asequible en la Ciudad de Nueva York es un reto.  Y, como todos sabemos demasiado bien, estos están lejos de ser los mejores tiempos.  Afortunadamente, el colapso del mercado de la vivienda — el dramático gatillo para el colapso financiero mundial de 2008 —  no ha sido tan desastroso aquí como en muchas otras partes de los Estados Unidos.  Pero ciertamente ha sido suficientemente malo.  El financiamiento privado del mercado, del que dependen tantas de sus organizaciones para financiar proyectos de vivienda para familias de bajos ingresos, se ha agotado.  A pesar de señales de esperanza en la economía, aquí y a nivel nacional, la actividad de ejecuciones de hipotecas, particularmente en el Sureste de Queens, Brooklyn Central y otras comunidades, está aumentando.  Muchos edificios de apartamento comprados a precios considerablemente inflados, precios especulativos, están ahora en problemas financieros y en riesgo de negligencia de los caseros — poniendo en peligro el bienestar de decenas de miles de inquilinos.  Y el desempleo, los ahorros agotados, y las deudas en aumento se han combinad en un temporal perfecto, amenazando con la pérdida de sus hogares a muchos neoyorquinos que han trabajado duro para ser parte del gran sueño americano de tener su vivienda propia.

“Esas son realidades nefastas — y tenemos que enfrentarlas directamente, y abordarlas en una forma audaz.  Pero también hemos que reconocer que no representan el panorama completo.  Muy lejos de serlo.  El ‘vaso’ de la vivienda en nuestra ciudad no está vacío — ni siquiera semi-vacío.  Porque la realidad es que el plan de vivienda asequible de nuestra Administración — el plan Nuevo Mercado de la Vivienda — continúa transformando profundamente el clima de la vivienda en Nueva York — mejorándolo.

“Sólo consideren estos hechos.  Desde 2002, hemos financiado la creación y preservación de casi 100,000 unidades de vivienda asequible en los cinco condados.  Eso es suficiente para albergar toda la población de Pittsburgh.  En gran parte debido a esos esfuerzos, el más reciente estudio independiente de vivienda ordenado por nuestra Constitución municipal evalúa nuestro inventario de vivienda como en mejores condiciones que en cualquier otro momento registrado.  Y el abastecimiento de vivienda también ha alcanzado niveles récord, superando la tasa de crecimiento de nuestra población.  Durante 2009 — uno de los peores años para la vivienda en mucho tiempo — la Ciudad de Nueva York todavía creó y preservó 12,500 unidades de vivienda asequible — casi tantas como las que hizo todo el Estado de California en ese mismo período.

“Pero por supuesto, muchas personas, incluidas muchas de ustedes aquí hoy, se han preguntado, y también nos han preguntado: Con todas las dificultades en el mercado, y con las difíciles decisiones presupuestales que enfrenta el Gobierno, ¿puede Nueva York mantener el ritmo? O como ciudades en toda la nación, ¿tendremos que limitarnos? ¿Tendremos que ceder en las metas de nuestro plan Nuevo Mercado de la Vivienda de construir y preservar 165,000 unidades de vivienda — suficiente para medio millón de neoyorquinos — para el año 2014?

“He venido hoy para darles una respuesta sencilla: De ninguna manera.  No vamos a retroceder.  No vamos a dar la vuelta.  Todavía nos encaminamos a alcanzar a tiempo nuestros objetivos de vivienda asequible.

“Como todos ustedes bien saben, durante los años de auge, los costos de construcción realmente aumentaron, y también estamos operando ahora en un clima con capitales disminuidos del sector privado.  Para cumplir nuestras agresivas metas a pesar de estas condiciones, estamos inyectando $1 mil millones más en el plan Nuevo Mercado de la Vivienda, aumentando la inversión total a $8.5 mil millones.

“Hoy voy a explicar de dónde proviene ese dinero, y también a explicar las cuatro partes de nuestra estrategia que nos ayudarán a alcanzar nuestras metas — y también a proteger nuestro invaluable inventario de vivienda pública — aun en estos tiempos de dificultades financieras.

“Los cuatro elementos de nuestra estrategia son:

• Explotar creativamente fuerzas del mercado privado;
• Combatir enérgicamente las ejecuciones de hipotecas residenciales;
• Emplear una administración financiera innovadora y fiscalmente responsable; y
• Aprovechar los talentos y recursos combinados de los organismos gubernamentales y nuestros colaboradores privados y sin fines de lucro.

“Ahora permítanme abordar cada elemento de esa estrategia, empezando con el primero: Nuestra utilización creativa de fuerzas del mercado privado para el bien común.  Esa es una idea que está en el centro del plan Nuevo Mercado de la Vivienda.  Por ejemplo, la creencia popular ha sido siempre que un mercado de vivienda en auge es el enemigo mortal de la vivienda asequible.  Pero cuando nuestro mercado de vivienda prosperó, nosotros lo hicimos nuestro aliado, no nuestro enemigo.  Nuestra política de zonificación inclusiva usó incentivos del mercado para impulsar la construcción de unidades asequibles en nuevos desarrollos.

“Ahora, con el declive en el mercado de vivienda, estamos girando para hacer que este también sea nuestro aliado.  Aun mientras seguimos impulsando la producción de vivienda — en el Sur de Hunters Point, en Coney Island y todo el Bronx — el mercado más lento de hoy nos deja usar recursos políticos que también hacen atractiva la preservación de vivienda asequible.

“Cuando el mercado de vivienda estaba en auge, nos resultó difícil persuadir a promotores de realizar compromisos contractuales de largo plazo con la asequibilidad.  Cuando el cielo parecía el límite hacia donde se dirigían los alquileres, no había mucho incentivo para hacer eso.  Hoy, las condiciones son bastante diferentes, y eso hace que nuestros incentivos de impuestos a las propiedades, nuestros préstamos de refinanciación y rehabilitación con intereses bajos, y otros subsidios municipales que vienen al realizar compromisos de largo plazo con la asequibilidad, sean mucho más atractivos que cuando el mercado estaba en su punto álgido.

“Vamos a utilizar estas estrategias para asegurar la asequibilidad en la vivienda — por períodos de al menos 30 años, y en algunos casos por más tiempo — en toda la ciudad, para más y más neoyorquinos.  Por ejemplo, estamos aprovechando este momento para hacer a los dueños de proyectos Mitchell-Lama en nuestra ciudad una oferta que esperamos no rechazarán: la oferta de financiamiento de bajo costo, a cambio de garantías de que mantendrán sus viviendas asequibles para neoyorquinos de clase media.

“Nuestra meta es garantizar que cada proyecto Mitchell-Lama existente — todos los cuales parecían en peligro hace apenas unos años — permanezcan de forma segura en la cartera de viviendas asequibles.  Y para abordar un problema similar — la cantidad de proyectos de condominios estancados en nuestra ciudad — hemos desarrollado junto con la presidente del Concejo Municipal Christine Quinn un ‘proyecto de renovación de recursos de vivienda’.

“Este utiliza una variedad de incentivos municipales para convertir esos proyectos en apartamentos asequibles.  Y, sí, el acrónimo de este programa es ‘HARP’ (o “Arpa”).  Esa fue una estipulación de Christine Callahan Quinn, quien es un poco irlandesa, en caso de que se lo estén preguntando.

“El segundo elemento de nuestra estrategia se enfoca en preservar vivienda asequible combatiendo las ejecuciones hipotecarias.  Como anunciamos en el discurso del Estado de la Ciudad el mes pasado, estamos lanzando la más sólida gestión contra las ejecuciones hipotecarias de ciudad alguna en la nación.  Y estamos atacando ese problema en todos los frentes.  El comisionado Rafael Cestero y su equipo en el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD, en inglés) están lanzando un programa de $10 millones para ayudar a dueños de vivienda en peligro a refinanciar hipotecas a tasas razonables.

“El Departamento de Protección Ambiental (DEP, en inglés) está lanzando una cuerda de salvamento a casi 2,000 dueños de vivienda en las primeras etapas de ejecución hipotecaria al congelar temporalmente sus deudas de agua con la Ciudad.  El Centro para Vecindarios de la Ciudad de Nueva York, fundado por nuestra Administración y el Concejo Municipal para ayudar a evitar ejecuciones hipotecarias, ha ayudado a unos 6,300 dueños de vivienda en toda la ciudad.

“El Departamento de Asuntos del Consumidor (DCA, en inglés) está en la calle, tocando puertas en toda nuestra ciudad, diciendo a los neoyorquinos cómo pueden mantener alejados a los timadores de préstamos y proteger sus hogares.  Y su Oficina de Capacitación Financiera, colaborando con la organización no lucrativa Neighbor-Works America, está incrementando sus gestiones para prevenir ejecuciones hipotecarias en áreas selectas de Manhattan, el Bronx y en Queens.  Pero todo eso es solo el comienzo.

“También estamos dando pasos para prevenir que las ejecuciones hipotecarias se acerquen a algunos proyectos grandes — ejecuciones que lesionarían a inquilinos inocentes y a comunidades enteras.  Creo firmemente que el mercado de vivienda privada debería determinar el último resultado en tales ejecuciones.  Pero a la vez, los inquilinos no deben cargar el peso de malas decisiones comerciales que no fueron su responsabilidad.  De modo que nuestra Administración seguirá de cerca las resoluciones en estos casos.

“Queremos asegurar que estas se hagan en forma justa, rápida, y que hay una provisión racional para la reinversión, no el abandono.  Y en casos donde haya edificios sufriendo de desinversión y negligencia, y la salud y seguridad de los inquilinos esté en peligro, también estamos tomando acciones inmediatas.  Como anunciamos en el Estado de la Ciudad, estamos creando un fondo de $750 millones para rescatar tales edificios de apartamentos en problemas.

La agencia de financiamiento de vivienda de la Ciudad, la Corporación de Desarrollo de Vivienda (HDC, en inglés) está proveyendo $550 millones — la mayor parte de esos fondos.  Es un dividendo para nuestra ciudad que resulta de la muy prudente y productiva administración de sus activos — un tema del cual hablaré más dentro de unos minutos.  El otro dinero para este propósito proviene del Fondo de Adquisición de Vivienda (Housing Acquisition Fund, en inglés) que establecimos en 2005, en cooperación con los patrocinadores no lucrativos y filantrópicos más grandes de la nación para la vivienda asequible.

“Préstamos a tasas de interés bajas que surgen del fondo serán utilizados para reacondicionar las casas de unos 10,000 neoyorquinos — y en el proceso, salvaguardar la seguridad y calidad de vida de muchos miles de vecinos que de otra manera serían socavados seriamente por el abandono y ejecuciones hipotecarias de viviendas a una escala de tan grande magnitud.  Y, ya que estamos hablando sobre la preservación de los complejos de apartamentos privados más grandes de nuestra ciudad:

“Permítanme hablar por un momento sobre los extraordinarios esfuerzos que el presidente John Rhea y su equipo en la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA, en inglés) están haciendo para preservar la vivienda pública a gran escala de nuestra ciudad.  Los desarrollos urbanos de NYCHA son el hogar de unas 403,000 personas.  Eso corresponde aproximadamente a uno de cada 20 neoyorquinos — más personas de las que viven en San Luis o en Minneápolis.  En la actualidad, John está supervisando una importante mejora y actualización de la vivienda pública utilizando $423 millones de fondos provenientes del estímulo federal.

“Aun más importante, él ha creado un plan de financiamiento público-privado que aprovechará fondos federales para las necesidades operativas a largo plazo de unas 18,000 unidades de NYCHA.  Estas se encuentran ubicadas en desarrollos que nunca antes han calificado para recibir fondos federales, ya que estaban siendo financiados localmente.  ¡Hablando de que ninguna buena obra pasa desapercibida!  El plan de John haría mucho para asegurar la solvencia financiera de NYCHA y asegurar buenas condiciones de vida para sus inquilinos.

“Entonces, les quiero recordar a todos hoy: Hay una fecha de vencimiento el 17 de marzo para promulgar la legislación necesaria, local y estatal, apoyando este plan de NYCHA.  Insto al Concejo Municipal y a Albany a promulgar estas leyes.  Este es uno de los pasos más importantes que podamos dar para preservar la vivienda asequible en la Ciudad de Nueva York.  ¡No lo dejemos pasar!

“El plan de John para NYCHA es un ejemplo que vale oro respecto a una administración fiscal sensata de la cual nuestra Administración se enorgullece, y utilizar dicha gerencia fiscal, innovadora y responsable es, de hecho, la tercera parte de nuestra estrategia de cuatro secciones para alcanzar nuestras metas de vivienda asequible.

“La Ciudad de Nueva York tiene la dicha de contar con el mejor financiador de vivienda asequible de la nación hoy en día.  Estoy hablando sobre la Corporación de Desarrollo de Vivienda de la Ciudad.  El año pasado, la HDC fue, de hecho, el segundo mayor prestamista de vivienda en toda la nación.  Los casi $1.5 mil millones que proveyó fueron solamente, y apenas superados, por Bank of America — que opera en el mercado a un nivel nacional, no local.

“Durante los últimos dos años, las finanzas de otras agencias de vivienda han sufrido enormemente.  La agencia de financiamiento de vivienda del Estado de California, por ejemplo, requirió un rescate económico de $5.4 mil millones de fondos federales simplemente para mantenerse a flote.  Las agencias de vivienda en Illinois, Florida y otros estados también se encuentran en dificultades.

“Ahora, consideren este contraste: Bajo la experta administración del presidente Marc Jahr, los recursos financieros de la HDC de hecho han aumentado de valor durante toda la recesión, aun mientras nos han ayudado a crear miles de unidades de vivienda asequible.  El valor de los activos de la HDC ha incrementado de $8 mil millones a $10 mil millones durante los últimos dos años, los cuales han sido muy difíciles.  Los bonos de la HDC han retenido su muy alta calificación de ‘Doble A’.

“Aquí está el punto más importante de nuestra vivienda asequible.  Para completar el plan Nuevo Mercado de la Vivienda hemos tenido que encontrar una manera para incrementar los fondos del estimado inicial de $7.5 mil millones a un nuevo costo proyectado de $ 8.5 mil millones, como dije al principio de mi presentación.  Claramente, no estamos en posición de utilizar los pocos fondos tributarios disponibles para eliminar esta laguna.  De hecho, las rentas de la Ciudad que se encuentran en declive nos han forzado a reducir el presupuesto de inversión del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda (HPD, en inglés).  Pero, gracias a las prudentes y productivas inversiones de la HDC, hemos remplazado estos faltantes en el presupuesto del Nuevo Mercado de la Vivienda.  Esto incluye la financiación de nuestros esfuerzos contra ejecuciones hipotecarias.  A menudo, los administrados del dinero del pueblo no reciben el reconocimiento que merecen.  No es la profesión más emocionante ni más ostentosa.  Pero, permítanme decirles: Hoy, la HDC es la caballería de vivienda asequible que cabalga al rescate de la Ciudad de Nueva York.

“Cuarto, y punto final, el Nuevo Mercado de la Vivienda tendrá éxito gracias a la sólida colaboración que ha sido su característica distintiva desde el principio.  Y en el arriesgado clima de la vivienda, la colaboración entre agencias municipales, y también con ustedes, nuestros socios y los sectores privado y no lucrativo, es más importante que nunca.  Nuestras agencias de vivienda de primera línea — el HPD, la HDC y NYCHA — colaboran todas estrechamente en el Nuevo Mercado de la Vivienda.  Pero no están solas.

“Mencioné lo que muchas agencias de la Ciudad están haciendo para combatir los embargos hipotecarios.  No olvidemos lo que otros hacen en otros frentes también.  El Departamento de Planificación Urbana (DCP, en inglés) de la Ciudad ha dirigido las rezonificaciones que permitirán aprovechar el potencial de nueva vivienda asequible desde Jamaica hasta el Sur del Bronx.  El Departamento de Edificios (DOB, en inglés) reescribió el largo y anticuado Código de Construcción, haciendo más fácil la construcción de nueva vivienda en nuestra ciudad.

“También nos beneficiamos de las sólidas colaboraciones con el Departamento de Renovación de Vivienda y Comunidades de Estado, la Agencia de Financiamiento de Vivienda del Estado, y también con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (USHUD, en inglés).  Y las grandes fundaciones y filantropías que se han unido para apoyar el plan Nuevo Mercado de la Vivienda han creado un modelo que se ha replicado en varias ciudades y estados en todo el país.

“Nuestros aliados en la vivienda asequible también incluyen personas presentes en esta sala.  Los líderes de la comunidad de vivienda asequible de nuestra ciudad.  Los neoyorquinos tienen la suerte de contar con ustedes.  La experiencia y sofisticación de ustedes — sus conocimientos sobre las políticas y los negocios — no pueden ser igualadas en ninguna otra ciudad de la nación.

“Hemos pasado por mucho juntos.  Lanzamos el plan Nuevo Mercado de la Vivienda juntos a raíz de la recesión del 11-S.  Fue un momento en el que muchos pensaron que la Ciudad de Nueva York se derrumbaría.  Les hemos probado lo contrario.  Nuestra ciudad resurgió con fuerza a la vida.

“Desde entonces hemos sido colaboradores en los buenos y los malos tiempos.  Y ahora, enfrentando la peor recesión de los últimos 60 años, hemos trabajado arduamente para salvar a esta ciudad y los vecindarios que amamos.  Algunos de nosotros tenemos la edad suficiente para recordar lo que Nueva York era cuando la ciudad parecía tocar fondo en los años 70s.  Presenciamos lo que décadas de abandono y negligencia de la vivienda hicieron a nuestras comunidades.  Y no estamos dispuestos a permitir que ocurra otra vez.  No ahora.  Nunca.

“Durante los últimos ocho años, hemos tomado muchas de las decisiones correctas para la ciudad.  El crimen está en su punto más bajo en la historia.  Las escuelas públicas han mejorado de forma dramática.  Hemos añadido de manera significativa al mejor sistema de parques y áreas de recreo municipales en la nación.  Y estamos creando la vivienda asequible que las familias neoyorquinas, trabajadoras y de medianos ingresos, necesitan.

“Por todas estas razones, estamos listos para salir de la recesión en mejor forma que cualquier otra ciudad en la que pueda pensar.  El período a corto plazo nos pondrá a prueba — sin duda alguna.  Nunca he tratado de ponerle mejor cara a los retos que enfrentamos — y no empezaré ahora.  Tendremos que ser aun más listos, más eficientes y más laboriosos de lo que hemos sido en el pasado.

“Pero hemos presenciado tiempos difíciles antes.  Y, si trabajamos unidos, y mantenemos la confianza y nos mantenemos fuertes durante los difíciles días que se acercan, veremos que todo nuestro arduo trabajo será recompensado.  Y tendremos la satisfacción de saber que los mejores días para Nueva York aún están por venir.  Muchas gracias a todos, y que Dios los bendiga”.