El alcalde Michael R. Bloomberg y Alphonso Jackson, secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, en inglés) anunciaron hoy un acuerdo para restaurar hasta 360 casas de una a tres familias en la ciudad de Nueva York y revenderlas como viviendas asequibles para unas 650 familias. La Ciudad y sus colaboradores sin fines de lucro adquirirán estas viviendas en comunidades con dificultades económicas y que son propiedad de la Administración Federal de Viviendas (FHA, en inglés) como parte del programa "Asset Control Area" ("Área de Control de Propiedades"), una iniciativa congresual de 1998 en que la FHA vende viviendas ejecutadas en juicios hipotecarios en áreas designadas a municipalidades y promotores experimentados sin fines de lucro y a precio de descuento. A menudo, las viviendas que posee la HUD tienen grandes necesidades de reparación que requieren renovaciones sustanciales, incluyendo sistema de calefacción, plomería y eléctricos inoperantes; techos, cocinas y baños dañados; sótanos convertidos ilegalmente, y dormitorios sin ventilación. Las viviendas adquiridas y rehabilitadas como resultado de este acuerdo municipal y federal serán vendidas a propietarios que las habiten. El alcalde Bloomberg, el secretario del HUD y el comisionado del Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas (HPD, en inglés) Shaun Donovan anunciaron el acuerdo municipal-federal en Cypress Hills, Brooklyn, donde en los últimos cinco años el HUD ha continuado siendo el mayor propietario de propiedades vacantes, con un promedio de una casa vacante en cada manzana del sector. 

"Por demasiado tiempo se ha permitido la continuación de una alarmante tendencia: los promotores inmobiliarios han vendido casas dilapidadas a las familias trabajadoras necesitadas que colapsan bajo el peso de financiar las reparaciones y cumplir los pagos de hipotecas", dijo el alcalde Bloomberg. "Estas casas luego caen en manos del gobierno federal, solo para que repetir el ciclo cuando los promotores privados las compran en el mercado público. El acuerdo de hoy de los gobiernos municipal y federal con nuestros colaboradores comunitarios permitirá a las familias que trabajan comprar viviendas de alta calidad. Las casas vacantes en comunidades con apuros económicos serán compradas y rehabilitadas, y luego se pondrán a la disponibilidad de las familias trabajadoras que viven en los sectores donde están localizadas estas viviendas, así como para los veteranos y trabajadores municipales".

"Al prepararnos para dar gracias en esta temporada de fiestas, recordemos agradecer especialmente a todo el personal militar de los Estados Unidos y sus familias por asegurar a nuestra nación y proteger nuestra libertad", dijo el secretario de la HUD Alphonso Jackson.

"Esperamos que, ejecutando este acuerdo ACA, podamos demostrar nuestro aprecio por su extraordinario servicio, ofreciéndoles oportunidades para adquirir una vivienda asequible a través del programa Asset Control Area de la HUD".

A partir de principios del 2006, Restored Homes comprará 60 propiedades identificadas del HUD. El dinero recaudado en la venta de esas casas ayudará a subsidiar la adquisición y rehabilitación de las 300 casas en las 'áreas de control de propiedades'. Estas incluyen a Bedford Stuyvesant, East New York, Bushwick y Cypress Hills (en Brooklyn), Jamaica (Queens), y el sector noroeste de El Bronx. A partir de mediados del 2006, Restored Homes comprará y rehabilitará durante dos años hasta 150 viviendas anuales en áreas de control de propiedades, y el HUD venderá estas viviendas a Restored Homes por 50% de su valor. Restored Homes tendrá de 18 a 24 meses para rehabilitarlas, promocionarlas y venderlas a compradores calificados que deben mudarse a las viviendas que adquieren; esto representa un retorno rápido en el mercado de Nueva York. Los compradores se mudarán a sus hogares rehabilitados entre el 2008 y el 2010.

Las propiedades serán vendidas a compradores elegibles mediante una lotería supervisada por el HPD. Las propiedades podrán ser compradas por familias con ingresos menores a los $72,000 para una familia de cuatro personas. La lotería incluirá una preferencia del 33% para veteranos calificados que han estado en servicio militar activo en cualquier momento desde el 11 de septiembre del 2001 - el primer trato preferencial para veteranos en una lotería municipal de viviendas. Otras preferencias estándares de la ciudad de Nueva York también podrían aplicarse.

Los costos de adquisición y construcción serán financiados con un préstamo combinado de $145 millones de la Enterprise Social Investment Corporation, la LISC, la Ciudad de Nueva York y grandes instituciones financieras. El HPD aportará $15 millones, y los colaboradores comunitarios de Restored Homes ofrecerán su asistencia con las reparaciones. Los colaboradores serán seleccionados mediante un proceso de Solicitud de Calificaciones (RFQ, en inglés).

Restored Homes, un promotor inmobiliario auspiciado por la Ciudad y afiliado a Neighborhood Restore Inc., adquirirá las casas que han sido llevadas a juicios hipotecarios por el HUD en sectores de toda la ciudad, las rehabilitará y las revenderá a precios asequibles. La Ciudad aportará $15 millones a un préstamo combinado para las rehabilitaciones, completando $130 millones en dinero privado. Neighborhood Restore Inc. es una entidad sin fines de lucro establecida por la Ciudad y sus colaboradores Enterprise y la Coalición de Apoyo a Iniciativas Locales (LISC, en inglés) con financiamiento completo del HPD. Neighborhood Restore se especializa en tomar los títulos de propiedades envueltas en delitos fiscales y efectuar su traspaso para desarrollarlas como viviendas asequibles.

Las 'áreas de control de propiedades' son sectores con una alta concentración de viviendas adquiridas en juicios hipotecarios de la FHA o que tienen tasas bajas de propietarios viviendo en sus propias casas. El HUD utiliza el programa ACA para interrumpir el ciclo de juicios hipotecarios que ocurre en algunas comunidades con dificultades económicas, y que en inglés se llama usualmente 'flipping'. El 'flipping' ocurre cuando inversionistas inescrupulosos compran a la HUD propiedades en juicios hipotecarios y, en vez de realizar las reparaciones necesarias y venderlas a compradores calificados y otros que compran casa por primera vez, solo ejecutan reparaciones superficiales y cosméticas, vendiéndolas a personas que no pueden costear las graves reparaciones que rápidamente se hacen necesarias. Esto obliga a los compradores a entregar las propiedades, y el ciclo de juicios hipotecarios empieza de nuevo. Este programa promueve varios objetivos importantes, incluyendo una mayor adquisición de viviendas para las personas y grupos minoritarios de bajos ingresos, estabilizar sectores con dificultades económicas, tomar viviendas en juicios hipotecarios de las manos del gobierno federal, limitar las pérdidas de juicios hipotecarios futuros y prevenir la especulación de bienes raíces que empeora la desertificación de sectores urbanos y disparidades en los propietarios de viviendas.

"La existencia de propiedades adquiridas por la Ciudad en juicios hipotecarios está casi agotada, eliminando una fuente tradicional de tierra y edificios para viviendas asequibles", dijo el comisionado del HPD Shaun Donovan. "Por lo tanto, el HPD y sus colaboradores deben encontrar nuevas formas de crear y preservar viviendas asequibles en toda la ciudad. Este anuncio refleja una revolucionaria colaboración que la Administración ha formado con el HUD para garantizar que las propiedades en problemas (específicamente aquellas en las áreas de propiedades controladas del HUD) sean rehabilitadas y se garantice que sean asequibles a largo plazo. Este es un modelo para el tipo de relación de trabajo que el HPD y sus colaboradores necesitarán forjar para garantizar un suministro continuo de viviendas asequibles y, lo más importante, que miles de unidades sean asequibles en toda la ciudad".

"Enterprise se enorgullece de colaborar a nivel nacional con el HUD en la Iniciativa de Areas de Control de Propiedades, que ya han producido la creación de 1,200 casas en ciudades como Dallas, Los Angeles, Rochester y San Antonio", Bart Harvey, presidente de la junta y ejecutivo principal de Enterprise. Estamos felices de lanzar la Iniciativa ACA en la ciudad de Nueva York con Restored Homes, el HPD y otros colaboradores como la LISC, que proveerá oportunidades para que personas desesperadamente necesitadas adquieran sus casas, a los veteranos y trabajadores neoyorquinos con recursos limitados"

El acuerdo de hoy aprovecha cuatro años de colaboración exitosa entre el HUD y la Ciudad de Nueva York para invertir casi $168 millones a fin de rehabilitar 400 propiedades ocupadas y vacantes que fueron vendidas bajo el programa de seguros de hipotecas 203(k) del HUD. Hasta la fecha, la rehabilitación de más de 186 edificaciones, con 728 unidades, ha sido completada o en vía de ser completada. El HPD ha trabajado de cerca con el HUD para garantizar que, cuando ocurre un juicio hipotecario, el edificio sea transferido a un promotor seleccionado por el HPD que luego pueda rehabilitar el edificio usando subsidios del HPD. En total, el HUD acelerará la venta de 411 edificios 203(k), con un total de 1,867 unidades, a nuevos propietarios responsables. Las reparaciones empezaron en el 2002 y continuarán hasta el 2009.

En el último año, el HPD también ha trabajado de cerca con el HUD para garantizar que los edificios con problemas en el portafolio de multifamiliares de este último sea traspasado a propietarios responsables que mantengan las viviendas asequibles a largo plazo. Estas negociaciones han sido exitosas, y 865 unidades han sido preservadas. Las edificaciones preservadas son el Bronx Center for Independent Living, Thessalonica Court y Brookhaven I (en El Bronx), Gates Patchen y FPRO Community Residence (en Brooklyn); y los proyectos Pleasant East, Ennis Francis y Logan Gardens (en Manhattan).

El alcalde Bloomberg y el secretario Jackson fueron también acompañados en el anuncio de este acuerdo municipal y federal por Bart Harvey, presidente de la junta directiva y ejecutivo principal de Enterprise; Denise Scout, directora administrativa de la Coalición para el Apoyo de Iniciativas Locales (LISC); Tom Ciano, director ejecutivo de Neighborhood Restore; Naomi Bayer, directora de de Fannie Mae en Nueva York; y Michele Neubauer, directora ejecutiva de la Corporación de Desarrollo Local de Cypress Hills.