El alcalde Michael R. Bloomberg aceptó y endorsó hoy recomendaciones para reformar el programa de impuestos a la propiedad 421-a. Los cambios modernizarían el programa a fin de fomentar la creación de viviendas para familias de bajos y medianos ingresos. Las reformas han sido diseñadas para crear la cantidad máxima de viviendas asequibles para la Ciudad, a la vez que aseguran que la construcción de viviendas nuevas continuará a un ritmo acelerado.

El programa de incentivos fiscales 421-a fue creado en 1971 para impulsar el desarrollo de viviendas en un momento en que las condiciones del mercado de la vivienda eran precarias. Bajo el programa, promotores inmobiliarios en áreas designadas reciben incentivos de impuestos para desarrollar viviendas. El programa ha ayudado a impulsar la construcción de más de 110,000 apartamentos en la ciudad. Sin embargo, el mercado local de bienes raíces ha cambiado dramáticamente desde entonces. Reconociendo la necesidad de reformar el programa, el alcalde reunió un equipo de 26 miembros en febrero de este año para examinar el programa 421-a y sugerir cambios que mejorarían su alineación con las condiciones actuales del mercado inmobiliario. El equipo de trabajo fue dirigido por Shaun Donovan, comisionado del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD, en inglés), e incluyó a miembros de grupos inmobiliarios, de desarrollo comunitario y activistas, así como a representantes de agencias de la Ciudad y el Concejo Municipal.

"Creo que estas innovadoras recomendaciones logran el balance correcto para mantener un mercado de viviendas robusto y a la vez proveer financiamiento para nuestro agresivo plan de crear viviendas asequibles para 500,000 neoyorquinos", dijo el alcalde Bloomberg. "Las recomendaciones del equipo que endorsé hoy asegurarán que los programas de impuestos a la propiedad que la Ciudad ha desarrollado para impulsar la producción de viviendas estén funcionando en la manera más eficiente. El año pasado, la Ciudad autorizó permisos de viviendas para 31,599 unidades nuevas, la mayor cantidad de permisos desde 1972. Hasta ahora, este años nos encaminamos a cumplir nuestro objetivo de superar esa cifra nuevamente".

"El equipo de trabajo está proponiendo soluciones que darán forma al mercado municipal de viviendas en el futuro", dijo el comisionado Donovan. "La fuerza del mercado actual ofrece una oportunidad histórica de colocar un mayor énfasis en impulsar el desarrollo de viviendas asequibles en toda la ciudad. Estas recomendaciones impulsarán nuevas construcciones en los cinco condados y avanzarán el plan de la Alcaldía y $7,500 millones Nuevo Mercado de la Vivienda (New Housing Marketplace, en inglés), el mayor plan municipal de viviendas asequibles en la historia de la nación. Quiero agradecer a todos los miembros del equipo 421-a que compartieron sus conocimientos y creatividad".

"Como promotor de viviendas asequibles, estoy feliz al ver un conjunto sólido de recomendaciones que buscan proveer incentivos duraderos y financiamiento para las viviendas asequibles", dijo Ron Moléis, ejecutivo principal de L&M Equity y miembro del equipo. "El equipo de trabajo reunió a un grupo diverso de profesionales de la vivienda con muchos puntos de vista diferentes, pero logramos un consenso mediante un compromiso compartido de apoyar las viviendas asequibles y aprovechar la fuerza del mercado de la vivienda para hacerlo".

"El equipo incluyó a miembros de todos los rincones de la comunidad inmobiliaria de la ciudad y logró una sorprendente cantidad de consenso y conclusiones", dijo Adam Weinstein, presidente de Phipps Houses y miembro del equipo de trabajo. "Creo que se producirán más viviendas asequibles, incluyendo viviendas para familias de medianos ingresos, como resultado de las recomendaciones. Como promotor y proponente de viviendas asequibles, es fácil olvidar que los programas 421-a salieron en realidad de una era diferente, cuando las condiciones del mercado no eran ni remotamente tan robustas. Vivimos en un momento muy diferente, y los mecanismos por los que la Ciudad piensa los subsidios a las viviendas asequibles - incluyendo las políticas impositivas para bienes raíces - necesariamente debían ser repensadas y reenfocadas".

"El equipo de trabajo realizó un análisis minucioso del programa de impuestos a la propiedad 421-a. El fin fue crear un conjunto de recomendaciones que ayudarían a garantizar que, por un lado, el programa no es demasiado generoso con los promotores, y a la vez sigue estimulando el desarrollo de viviendas nuevas que son muy necesitadas", dijo Ingrid Gould Ellen, co-directora del Centro Furman de Política Urbana y de Bienes Raíces de la Universidad de Nueva York y miembro del equipo. "Juzgar la cantidad correcta de subsidios para estimular el desarrollo de viviendas es difícil de hacer, pero, dada la evidencia existente, el equipo produjo un marco de trabajo que creo que logra un balance apropiada".

Las recomendaciones del equipo de trabajo incluyen:

• Ampliar el área de exclusión geográfica 421-a. La zona de exclusión actual, el área donde se requiere que los proyectos ofrezcan viviendas asequibles a cambio de beneficios fiscales 421-a, incluye a Manhattan (desde la Calle 14 a la 96) y el litoral de Greenpoint-Williamsburg en Brooklyn. El área expandida incluiría a sectores con valor inmobiliario sustancialmente mayor y densidad de zonificación significativa: partes de Harlem, el Bajo Manhattan, DUMBO, Brooklyn Heights y segmentos del litoral de Brooklyn y Queens.

• Otorgar beneficios de 25 años sólo a proyectos que provean viviendas asequibles. El programa 421-a reformado sólo permitiría la máxima duración de beneficios a proyectos que provean viviendas asequibles. Otros proyectos recibirían los beneficios fiscales 421-a estándar a quince años. Actualmente, proyectos en sectores como Williamsburg (Brooklyn), Jackson Heights (Queens), Kingsbridge (el Bronx), Port Richmond (Staten Island) y gran parte del norte de Manhattan pueden recibir veinticinco años de beneficios sin proporcionar viviendas asequibles.

• Establecer un límite a la cantidad total de beneficios fiscales 421-a que puede recibir cualquier unidad a precio de mercado. Solo los primeros $100,000 del valor evaluado de un apartamento recibirían la exención fiscal 421-a; en la actualidad no existe tal límite. Los proyectos que ofrezcan viviendas asequibles en el lugar mismo no estarían sujetos a este límite, ayudando a aumentar los incentivos para proporcionar viviendas asequibles.

• Reservar beneficios fiscales 421-a para proyectos con un mínimo de seis unidades. This is an increase from the current minimum of three units. Properties with fewer units are already tax advantaged because they are assessed at lower rates than are larger developments.

• Abolir el programa existente de certificados negociables. Este programa permite a los promotores en el área de exclusión geográfica recibir beneficios 421-a a cambio de adquirir certificados vendidos por promotores de viviendas asequibles fuera de la zona de exclusión. Eliminar el programa de certificados requeriría que los promotores que venden a precio de mercado en el área de exclusión geográfica paguen todos los impuestos a menos que provean viviendas asequibles en el lugar mismo de sus proyectos. El resultado aumentaría los ingresos fiscales - para ser usados para un fondo especial de viviendas asequibles que sería aislado del proceso de asignaciones - e impulsaría el desarrollo de viviendas asequibles en los mismos lugares dentro de la zona de exclusión.

• Revisar los métodos y prácticas para evaluar proyectos residenciales. Debido a las limitaciones impuestas por la ley del Estado de Nueva York, las evaluaciones de impuestos a los bienes raíces pueden variar en gran medida entre diferentes tipos y ubicaciones de las propiedades, produciendo incertidumbre en el mercado. Evaluar las propiedades en una forma más transparente y consistente sería un beneficio significativo e importante para la Ciudad, por lo que la Administración trabajará de cerca con grupos inmobiliarios y de promoción de la vivienda para buscar mejorías.

Además del fondo especial para viviendas asequibles, los ingresos fiscales adicionales generados por los cambios propuestos proporcionarían al menos $200 millones para financiar el plan de la Alcaldía Nuevo Mercado de la Vivienda. Los cambios propuestos requerirán legislación municipal. El Concejo Municipal fue representado en el equipo de trabajo, y la Administración trabajará con el Concejo al considerar legislación en este otoño. La Administración también trabajará con la legislatura estatal al considerar la renovación del programa 421-a, que de otra forma expiraría el 31 de diciembre del 2007.