Información sobre la Sección 8 -
Arrendadores
Debido a mejoras en el sistema de administración financiero
de la ciudad, por favor espere retrasos en los pagos HAP. Muchas gracias por su
paciencia.
Preguntas
Frecuentes – Problemas del Arrendador de la Sección 8 de HPD (PDF).
Boletín
del arrendador de la Sección 8 de HPD- septiembre de 2009.
Boletín
del arrendador de la Sección 8 de HPD – enero de 2009.
Las
inspecciones y cambios de política de HQS vigentes a partir del 14 de julio de
2008 (PDF).
La Sección 8, también conocida
como el Programa de Cupones de Opciones de Vivienda [Housing Choice Voucher
Program], provee fondos de subsidio para las familias de bajos ingresos
elegibles para que cuenten con una vivienda asequible, segura y decente. Las
familias pueden seleccionar la vivienda dentro de un vecindario de su elección.
Los subsidios de renta (cupones) permiten que las familias paguen una porción
razonable de sus ingresos en renta, y el programa, dentro de ciertos límites,
paga la diferencia.
El programa de la Sección 8 de HPD es el cuarto más grande
en los Estados Unidos. Administramos aproximadamente 29,000 cupones de la
Sección 8 que sirven a los neoyorquinos de los cinco municipios. Actualmente más
de 6,000 arrendadores participan en el programa.
Los cupones de la Sección 8 de HPD se reservan para los
solicitantes elegibles que se encuentran dentro de categorías específicas de
preferencia de HPD o en programas de admisión especiales. No se aceptan
solicitudes del público en general; éstas deben ser presentadas a través de
intermediarios designados de distintos departamentos dentro de la agencia,
personal de administración de varios proveedores de vivienda y personal de otras
agencias gubernamentales.
Información
de la Sección 8
La
política y los procedimientos de inspección de HQS van a cambiar de modo
significativo, comenzando con las inspecciones realizadas el 14 de julio de
2008 (PDF)
Ayuda rápida para los propietarios que participan en
el Programa de la Sección 8 de HPD:
Los propietarios y administradores
de edificios que tengan preguntas o problemas deben llamar a la línea directa de
información de la Sección 8 de HPD al 917-286-4300 y preguntar por el
administrador de caso de sus inquilinos con problemas. HPD ha
reorganizado el manejo de casos en equipos basándose en los portafolios del
propietario, para que los arrendadores que arriendan a más de una familia de la
Sección 8 tengan a un solo administrador de caso para todos sus
inquilinos.
¿Cómo participa un propietario en el programa de la
Sección 8?
Los dueños de propiedades que estén
interesados en arrendar apartamentos a clientes con certificados de la sección 8
de HPD, pueden llamar a la unidad de registro de propietarios de la Sección 8 de
HPD al 917-286-4300 para obtener información adicional sobre el programa y cómo
arrendar a clientes de la Sección 8.
¿Qué beneficios le ofrece la Sección 8 de HPD a los
propietarios?
- Pagos de arriendo mensuales garantizados a niveles de
arriendo de mercado
- Tasas bajas de desocupación
- Inspecciones anuales de HPD sin costo para asegurar el
mantenimiento máximo de la propiedad
¿Cuáles son las responsabilidades del propietario bajo
la Sección 8?
- Selección de inquilino y arriendo basándose en el
historial de tenencia de una familia
- Funciones normales de arrendador durante el plazo de
arriendo, es decir, mantenimiento, recaudación del arriendo
- Recolectar de la familia bajo contrato los montos
adeudados (arriendo del inquilino, depósito, otros cargos de inquilino por
daños a la unidad)
- Cumplimiento con los requisitos de igual oportunidad
- Pagar por los servicios públicos y servicios
suministrados por el propietario
- Proporcionar arreglos razonables a las personas con
incapacidades
- Notificar a HPD de los aumentos de arriendo y cuando el
inquilino desocupa el apartamento
¿Cómo debería solicitar un propietario un aumento de la
renta?
Los propietarios pueden solicitarle a HPD
aumentar el arriendo de acuerdo con las leyes y reglamentos de la vivienda de
Nueva York. Las solicitudes de aumento de la renta deben
enviarse a:
Department of Housing Preservation and Development
(HPD)
Rent Subsidies Unit, Attn: Rent Increase
100 Gold Street, Room
1-M11
New York, NY 10038
Los montos de renta solicitados deben ser
razonables. Los propietarios no le pueden cobrar más a los inquilinos de la
Sección 8 que a los inquilinos no subsidiados. Las peticiones de aumento de la
renta deben mostrar que las rentas de los inquilinos de la Sección 8 son
razonables y que no exceden la de otros inquilinos.
- Si el edificio está regulado por la renta, envíe el
formulario de renovación del arriendo de New York State Division of Housing
and Community Renewal (DHCR) de la unidad.
- Si el edificio no está regulado bajo la Rent Guidelines
Board, envíe copias de los arriendos de unidades comparables en el edificio.
Si no hay otras unidades en el edificio, obtenga cotizaciones de unidades
comparables en el área de un corredor licenciado de NYS y envíelas con su
petición a la dirección de arriba.
¿Qué sucede si un propietario tiene un problema con un
inquilino subsidiado por la Sección 8 de HPD?
Los
propietarios tienen las mismas responsabilidades de manejo de sus arriendos y
propiedad con los inquilinos subsidiados bajo la Sección 8 que con los
inquilinos no subsidiados. Los inquilinos no pueden dañar la
unidad o de otro modo violar sus arriendos. Los inquilinos deben pagar su
porción de la renta en forma oportuna. Del mismo modo en que los propietarios
son responsables de hacer cumplir los términos de sus arriendos con los
inquilinos no subsidiados, los propietarios deben hacer cumplir los términos de
sus arriendos con los inquilinos de la Sección 8.
Si un propietario tiene dificultades para hacer cumplir los
términos del arriendo con un inquilino subsidiado, por ejemplo, daños causados
por el inquilino, problemas de aseo o no pago, contáctese con el administrador
de caso del inquilino llamando al 917-286-4300 y documente el problema. HPD
revisará el asunto y, de ser necesario, advertirá a los inquilinos que cumplan
con sus responsabilidades bajo el contrato. Las violaciones
serias y repetidas del arriendo de un propietario son razones para dar término a
los beneficios de la Sección 8 de un inquilino.
Los propietarios NO pueden hacer responsables a los
inquilinos de la Sección 8 por la porción de la renta que le corresponde a HPD.
Si usted tiene un problema de pago con la porción de la renta de HPD, no trate
de recaudarla del inquilino. En cambio, póngase en contacto
con HPD llamando al 917-286-4300.
A los propietarios no se les requiere renovar los contratos
de pago de asistencia con la vivienda de los inquilinos subsidiados bajo el
programa de la Sección 8 de HPD, aparte de unidades de conversión y reguladas
por renta. Se requiere que los propietarios notifiquen a HPD,
con 60 días de anticipación al término del plazo del arriendo, de su intención
de no renovar el contrato HAP. A los inquilinos entonces se
les dará un certificado para que se muden, o bien pueden optar por quedarse y
renunciar a su subsidio.
¿Qué son los estándares de calidad de la vivienda (HQS)
bajo la Sección 8?
Las unidades son
inspeccionadas por HPD antes de arrendarlas y se vuelven a inspeccionar en forma
anual para asegurar el cumplimiento con los estándares de calidad de la vivienda
(HQS) federales. Estos estándares establecen una base mínima de habitabilidad y
ésta debe mantenerse con el fin de que el propietario reciba los pagos mensuales
de asistencia con la vivienda. Hay 13 estándares de desempeño
para HQS, además de los requisitos locales. La lista
siguiente incluye las áreas de desempeño para HQS, y un ejemplo de los
estándares que deben cumplirse. La lista de abajo ilustra con
ejemplos los estándares de calidad de la vivienda. Para ver
una lista completa de los estándares de calidad de la vivienda, por favor visite
el sitio Web de HUD en http://www.hud.gov
|
Área de desempeño HQS |
Ejemplo de estándar de
desempeño |
|
Instalaciones sanitarias |
Los baños deben funcionar |
|
Preparación de alimentos y desecho de
basura |
Electrodomésticos para preparación de alimentos,
cocina y refrigerador, deben estar en buenas condiciones de
funcionamiento |
|
Espacio y seguridad |
Las puertas exteriores deben poder cerrarse con
llave |
|
Ambiente térmico |
La unidad debe contar con calefacción
adecuada |
|
Iluminación y electricidad |
Los artefactos eléctricos y la instalación eléctrica
no deben presentar riesgos de incendio |
|
Estructura y materiales |
El edificio y la unidad deben ser estructuralmente
sólidos |
|
Calidad de aire interior |
La unidad no debe tener niveles de contaminación de
aire que amenacen la salud del ocupante |
|
Suministro de agua |
El suministro de agua debe funcionar y estar libre de
contaminantes |
|
Pintura a base de plomo: |
La unidad debe estar de acuerdo con las leyes y
reglamentos relacionados con la pintura a base de plomo y cuando es
ocupada por niños |
|
Acceso |
El edificio debe proveer medios alternativos de salida
en caso de incendio |
|
Sitio y vecindario |
El sitio no debe presentar peligro para la salud y
seguridad de los ocupantes, por ejemplo, inundación y
derrumbes |
|
Condiciones sanitarias |
La unidad no debe tener infestaciones de bichos y
roedores |
|
Detectores de humo |
La unidad debe tener detectores de humo operables,
suficientes para cumplir con los estándares 74 de la National Fire
Protection Association |
|
Requisitos locales |
La unidad debe contar con protecciones en las ventanas
si está habitada por niños de 10 años de edad o menos |
|
Detector de monóxido de carbono |
La unidad debe contar con detectores de monóxido de
carbono operables para cumplir con la ley de dispositivos detectores de
monóxido de carbono de la ciudad de Nueva York del 2004 (Ley Local No. 7
de 2004) y la Carta de la Ciudad de Nueva
York |
Si una unidad no pasa la inspección de HQS, el propietario
será notificado que se encontraron infracciones específicas, y si estas
infracciones son responsabilidad del propietario o del inquilino. Se programa en
forma automática una re-inspección para el día número 30, a partir de la fecha
de la infracción. La parte responsable debe corregir las
deficiencias dentro de ese plazo de 30 días. Si se necesita tiempo adicional
para corregir el problema, se debe solicitar un aplazamiento a la Unidad de HQS
llamando al 917-286-4300.
Si un propietario no corrige las infracciones de HQS dentro
del plazo de 30 días o de cualquier aplazamiento aprobado por HPD, HPD reducirá
el pago de asistencia de vivienda hasta que la infracción sea corregida. Las
infracciones crónicas o serias de los HQS pueden resultar en el término,
suspensión o reducción de los pagos de asistencia de vivienda (HAP) o en el
término del contrato de HAP. El propietario no es responsable de las
infracciones de HQS causadas por el inquilino.
Los inquilinos son responsables de mantener los HQS y HPD
los hará responsables de los daños o infracciones que hagan que una unidad no
pase la inspección. HPD por lo general hace responsable a los inquilinos de las
siguientes infracciones de los estándares de calidad:
- Detectores de humo que no estén funcionando (a baterías,
batería descargada)
- Detectores de humo que no estén funcionando (eléctricos,
el inquilino paga el servicio eléctrico)
- Detectores de humo que falten (había un detector de humo
en la inspección inicial o la última inspección anual)
- No hay electricidad (el inquilino paga el servicio
eléctrico)
- No hay gas (el inquilino paga el servicio a gas)
- Cerradura de doble cilindro en la puerta de salida
- Rejas ilegales en las ventanas de escape de incendio
- Basura que bloquea el acceso a las puertas de salida o
las ventanas de escape de incendios
- Grasa de cocina que constituye un peligro de incendio
- Daños causados por el inquilino o un invitado del
inquilino
- Detector de monóxido de carbono que no esté funcionando
(a baterías, batería descargada)
- Detector de monóxido de carbono que no esté funcionando
(eléctrico, el inquilino paga el servicio eléctrico)
¿Qué pueden hacer los propietarios para que les paguen en
forma oportuna?
Una de las principales
responsabilidades de HPD es asegurarse que los cheques de pago de asistencia de
vivienda mensual sean emitidos correctamente y en forma oportuna cada
mes. Con el fin de ayudar a HPD con este rol, los
propietarios deben ser conscientes de la siguiente información
importante.
Primero, con el fin de que los cheques sean emitidos, el
propietario debe presentar una copia de la escritura de esa propiedad. Si el
agente administrador está autorizado para realizar negocios a nombre del
arrendador, se debe presentar una copia del acuerdo entre el propietario
registrado y el agente. Las escrituras deben enviarse a la brevedad a la
dirección de envío que se encuentra en la carta de HPD que solicita la
escritura. Cualquier pregunta o inquietud relacionada con la
presentación de la escritura debe dirigirse a la Unidad de Registro del
Propietario llamando al (917) 286-4300.
Segundo, los cheques no se pueden emitir sin un “Formulario W9
substituto” especial (ver abajo) que requiere de un número de identificación del
contribuyente válido (TIN). Este formulario debe ser
rellenado por el propietario registrado y no puede contener el TIN de otra
persona, por ejemplo, del administrador. Además, cada TIN debe estar asociado
con sólo un nombre de contribuyente y una dirección de contribuyente; de otro
modo, el sistema de la ciudad no permitirá que se procese un cheque. Los
formularios W-9 sustitutos deben enviarse a la brevedad a la dirección de envío
que se encuentra en la carta de HPD que solicita esto. Si
usted está proveyendo un número de identificación de empleador (EIN), por favor
entregue una copia de la carta de afirmación de impuestos o alguna otra
correspondencia del Servicio de Impuestos Internos con su número EIN de nueve
dígitos. Si está proporcionando su número de seguro social,
por favor entregue una copia clara de su tarjeta de seguro social.
Si una persona distinta a usted, el propietario, debe recibir el pago,
por favor provea una carta notariada indicando precisamente quién debe recibir
los cheques mensuales. Además, también solicitamos un
formulario W-9 substituto rellenado para esa parte, y documentación ratificando
su EIN de nueve dígitos. Cualquiera pregunta o inquietud
relacionada con el formulario W-9 substituto debe dirigirse a la Unidad de
Registro del Propietario llamando al (917) 286-4300.
Los pagos de subsidio de renta son emitidos por la Oficina
del Contralor de la ciudad de Nueva York a nombre de HPD. Los
pagos no serán emitidos a los propietarios que tienen un gravamen pendiente con
alguna división de la ciudad de Nueva York; por ejemplo, gravámenes de
impuestos, multas de estacionamiento, etc. Los propietarios con preguntas sobre
un gravamen pendiente pueden llamar a la unidad de asistencia de impuestos del
Departamento de Finanzas de la ciudad de Nueva York al (718)
935-9500.
