Bulletin d'information sur la Section 8 du HPD pour les propriétaires - Septembre 2009

Bulletin d'information sur la Section 8 du HPD pour les propriétaires - Janvier 2009

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Bulletin d'information sur la Section 8 du HPD pour les propriétaires - Janvier 2009

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Bulletin d'information sur la Section 8 du HPD pour les propriétaires - Septembre 2009

Bulletin d'information sur la Section 8 du HPD pour les propriétaires - Janvier 2009

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Bulletin d'information sur la Section 8 du HPD pour les propriétaires - Janvier 2009

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Bulletin d'information sur la Section 8 du HPD pour les propriétaires - Janvier 2009

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Changements des inspection et de la politique de HQS à compter du 14 juillet 2008 (PDF)  

Section 8, aussi appelé Housing Choice Voucher Program (Programme pour le choix de logement), prévoit le financement de subventions locatives pour que les familles admissibles à faible revenu puissent avoir des logements décents, sûrs et abordables. Les familles peuvent choisir un logement dans le voisinage de leur choix. Les subventions locatives (coupons) permettent aux familles d’utiliser une portion raisonnable de leurs revenus pour payer le loyer tandis que le programme paye la différence dans des limites biens précises.

Le programme Section 8 du HPD est le quatrième plus important aux États-Unis. Nous distribuons environ 29 000 coupons Section 8 aux newyorkais des cinq arrondissements. Plus de 6 000 propriétaires participent actuellement au programme.

Les coupons Section 8 du HPD sont réservés aux candidats admissibles des catégories de préférence du HPD ou des programmes d’admission spécifiques. Les demandes du grand public ne sont pas acceptées directement, elles doivent être soumises par des intermédiaires désignés de différentes divisions au sein de l'agence, le personnel de gestion de différents fournisseurs de logements, et le personnel d'autres agences gouvernementales.

Les procédures et modalités d'inspection de HQS : (Housing Quality Standards - HQS) changeront sensiblement à partir des inspections effectuées le 14 juillet 2008 (en format PDF)

	Aide efficace réservée aux propriétaires participant au programme Section 8 du HPD
	Comment un propriétaire peut-il participer au programme Section 8 du HPD ?
	Quels sont les avantages offerts aux propriétaires par le programme Section 8 du HPD ?
	Quelles sont les responsabilités du propriétaire dans le programme Section 8 ?
	Comment un propriétaire peut-il faire une demande d'augmentation de loyer ?
	Que faire si un propriétaire a un problème avec un locataire subventionné par le programme Section 8 du HPD ?
	Quelles sont les normes de qualité d’un logement (HQS) dans le programme Section 8 ?
	Foire aux questions sur les normes de qualité d’un logement (en format PDF)
	Que puis-je faire pour m'assurer d'être payé régulièrement ?
	Plan administratif du programme Section 8 (en format PDF)
	Formulaires du programme Section 8 - HPD

Aide efficace réservée aux propriétaires participant au programme Section 8 du HPD :
Les propriétaires et gestionnaires d’immeubles ayant des questions ou des problèmes doivent appeler le numéro d'urgence du HPD au 917-286-4300 et demander le responsable du dossier des locataires ayant des problèmes. HPD a réorganisé son service de gestion des dossiers en équipes assignées aux propriétaires, de telle sorte que les propriétaires louant à plusieurs familles du programme Section 8 auront un seul responsable pour tous leurs locataires.

Comment un propriétaire peut-il participer au programme Section 8 du HPD ?
Les propriétaires intéressés à louer des appartements aux clients du programme Section 8 du HPD peuvent appeler la (Section 8 Owner Registration) au 917-286-4300 pour l’obtention d’informations et de la procédure à suivre pour la location aux clients de la Section 8.

Quels sont les avantages offerts aux propriétaires par le Section 8 du HPD ?

• Loyers mensuels au prix du marché, garantis.
• Faible taux de vacance
• Inspections annuelles gratuites par le HPD pour garantir le meilleur entretien possible de la propriété.

Quelles sont les responsabilités du propriétaire dans le Section 8 ?

• Sélection de locataires et contrat de location basés sur les précédentes expériences de la famille.
• L’entretien et la collecte des loyers durant l’existence du contrat de location.
• Collecte des charges dues par les locataires (loyers, dépôt de garantie et autres frais pour dommages causés à l’appartement spécifiés dans le contrat de location).
• Conformité aux exigences d'égalité des chances.
• Paiement du gaz, de l’électricité et d’autres services fournis par le propriétaire.
• Établissement de facilités d’accès pour les personnes handicapées.
• Notifier le HPD quand les loyers augmentent et quand un locataire libère son appartement.

Que doit faire un propriétaire pour obtenir une demande d’augmentation de loyer ?
Les propriétaires peuvent soumettre leurs demandes d’augmentation de loyer au HPD conformément aux lois réglementaires sur les logements de New York. Les demandes d'augmentation de loyer doivent être envoyées à l’adresse suivante :

Department of Housing Preservation and Development (HPD)
Rent Subsidies Unit, Attn: Rent Increase
100 Gold Street, Room 1-M11
New York, NY 10038

Les loyers doivent être raisonnables. Les propriétaires ne peuvent pas faire payer les locataires de Section 8 plus que les locataires ordinaires. Les demandes d'augmentation de loyer doivent démontrer que les loyers des locataires de Section 8 sont raisonnables et ne dépassent pas ceux des autres :

• Si les loyers de l’immeuble sont réglementés, envoyez le formulaire de renouvellement du bail au New York State Division of Housing and Community Renewal (DHCR).
• Si le l’immeuble n'est pas réglementé par le Rent Guidelines Board, envoyez des exemplaires de baux pour des appartements similaires dans l’immeuble. S'il n'y a pas d'autres appartements dans l’immeuble, obtenez des cotations pour des appartements similaires dans le voisinage, d'un courtier agréé de l’État de New York (NYS) et envoyez-les avec votre demande d’augmentation de loyers à l'adresse ci-dessus (HPD).

Que faire si un propriétaire a un problème avec un locataire subventionné par le programme Section 8 du HPD ?
Les propriétaires ont les mêmes responsabilités avec les locataires subventionnés de Section 8 qu'avec les locataires non subventionnés pour la gestion de leurs baux et propriétés. Les locataires ne doivent pas endommager leur logement, autrement ils violent les termes de leur bail. Les locataires doivent payer leur loyer régulièrement. Les propriétaires sont responsables de l'application des termes des baux avec les locataires non subventionnés, il en est de même pour les locataires de Section 8.

Si un propriétaire a des difficultés avec les termes du bail d'un locataire subventionné, (par exemple : dommages causes par le locataire, désordre dans l’appartement ou refus de payer une valeur due), il doit contacter le responsable du dossier du locataire au 917-286-4300 et décrire le problème avec preuves à l’appui. HPD étudiera la situation et avertira si nécessaire les locataires qu'ils doivent respecter les termes du bail. Les violations sérieuses et récurrentes d'un bail sont un motif de résiliation des avantages de Section 8.

Les propriétaires n’ont pas le droit de rendre les locataires de Section 8 responsables de la portion du loyer qui est payable par le HPD. Si vous avez un problème de collection de la portion due par le HPD, n'essayez pas de la collecter du locataire. Appelez plutôt le HPD au 917-286-4300.

Les propriétaires ne sont pas obligés de renouveler les contrats de paiement d'assistance au logement pour les locataires subventionnés par le programme Section 8 du HPD, sauf pour les appartements à loyer régulé et les appartements convertis. Les propriétaires doivent prévenir le HPD 60 jours avant l’expiration du bail lorsqu'ils ont l'intention de ne pas renouveler le contrat HAP (Housing Assistance Payment). Dans ce cas, les locataires recevront un bon de déménagement, ou bien ils pourront décider de garder l’appartement et alors de renoncer à la subvention.

Quels sont les normes de qualité de logement exigées par le (HQS) du programme Section 8 ?
Les appartements sont inspectées par le HPD avant d’être loués et chaque année pour vérifier qu’ils sont conformes aux normes de qualité de logement (HQS). Ces normes établissent un minimum d'habitabilité et doivent être respectées pour que le propriétaire reçoive les paiements mensuels d'aide au logement. Il existe 13 normes de qualité de logement de HQS en plus des exigences locales. La liste suivante comprend les domaines de qualité HQS, ainsi qu'un minimum de qualité à respecter. Rendez-vous sur le site Web du HUD à http://www.hud.gov pour consulter la liste complète des normes de qualité du logement.

Domaine de qualité HQS	Exemple de norme à satisfaire
Installations sanitaires	Les toilettes doivent fonctionner.
Préparation de la nourriture et disposition des ordures	Les appareils électroménagers, le four et le réfrigérateur doivent fonctionner.
Espace et sécurité	Les portes extérieures doivent être verrouillables.
Chauffage	L’appartement doit recevoir un chauffage suffisant.
Éclairage et électricité	Les installations électriques et le câblage ne doivent pas présenter de risques d'incendie.
Structures et matériaux	Les structures de l’immeuble et les appartements doivent être bien solidement construits et fiables.
Qualité de l'air à l’intérieur de l’immeuble	Le niveau de pollution ne doit pas atteindre une certaine limite dangereuse pour la santé des occupants.
Approvisionnement d'eau	Le système d'approvisionnement d'eau doit bien fonctionner et ne pas contenir des produits toxiques ou dangereux.
Peinture à base de plomb	L’immeuble doit être conforme aux lois et réglementations sur la peinture à base de plomb et sur la présence d'enfants parmi les occupants.
Accès	L’immeuble doit être équipé d'une sortie de secours en cas d'incendie.
Domaine et environnement	Le domaine ne doit pas être dangereux pour la santé et la sécurité des occupants, par exemple être exposé aux inondations et glissements de terrain.
Conditions sanitaires	L’immeuble ne doit pas contenir des vermines ou des rongeurs.
Détecteurs de fumée	L’appartement doit être équipé de détecteurs de fumée en état de fonctionnement conformément aux normes de : National Fire Protection Association Standards 74.
Exigences locales	L’appartement doit avoir des grillages aux fenêtres s’il est aussi habité par des enfants de 10 ans ou moins.
Détecteur de monoxyde de carbone	L’appartement doit être équipée de détecteurs de monoxyde de carbone en état de fonctionnement conformément à la charte de la ville de New York ainsi qu'à la loi de 2004 sur les appareils de détection de monoxyde de carbone dans la ville de New York (Loi locale No. 7 de 2004).

Si un appartement ne passe pas l'inspection HQS, le propriétaire sera informé avec précision des violations découvertes et de l’identité du responsable : le propriétaire ou le locataire. Une nouvelle inspection est automatiquement prévue pour le trentième jour après la date de la violation. Le responsable doit corriger les violations durant cette période de 30 jours. Si les 30 jours alloués ne suffisent pas pour y parvenir, une prolongation du délai doit être demandée au département de HQS en appelant le 917-286-4300.

Si un propriétaire ne corrige pas les violations de HQS dans les 30 jours ou durant la prolongation du délai approuvé par HPD, ce dernier doit suspendre le paiement d'aide au logement jusqu'à ce que les violations soient corrigées. Des violations récurrentes ou sérieuses peuvent entraîner la résiliation ou la réduction des paiements d'aide au logement (HAP) ou bien la résiliation du contrat HAP. Le propriétaire n'est pas responsable pour les violations HQS causées par les locataires.

Les locataires sont responsables de l’observation des règlements HQS, HPD les rendra responsables de tout dommage ou violation susceptible d’être la cause d’un échec à l’inspection d’un appartement. HPD rend généralement les locataires responsables des violations HQS suivantes :

• Détecteurs de fumée qui ne fonctionnent pas (détecteur à pile dont la pile est à plat).
• Détecteurs de fumée qui ne fonctionnent pas (détecteur électrique, quand l’électricité est a la charge du locataire).
• Détecteurs de fumée absents (le détecteur était présent à l'inspection initiale ou à la dernière inspection annuelle).
• Absence de courant électrique (quand l’électricité est à la charge du locataire).
• Absence de gaz (quand le gaz est à la charge du locataire).
• Serrure à cylindre double à la porte de sortie.
• Barrières illégales aux fenêtres accessibles aux escaliers de secours en cas d’incendie.
• Débris qui bloquent l'accès aux portes de sortie ou aux fenêtres accessibles aux escaliers de secours en cas d’incendie.
• Accumulation de graisse de cuisson qui constitue un risque d'incendie.
• Dommages causés par le locataire ou ses invités.
• Détecteurs de monoxyde de carbone qui ne fonctionnent pas (détecteur à pile dont la pile est à plat).
• Détecteurs de monoxyde de carbone qui ne fonctionnent pas (détecteur électrique, quand l’électricité est à la charge du locataire).

Que peuvent faire les propriétaires pour être payés régulièrement ?
Une des principales responsabilités de HPD est le montant correct des chèques mensuels d’Assistance au logement et leur distribution à la date due. Dans le but d’aider le HPD dans cette fonction, les propriétaires doivent être biens imbus des procédures suivantes.

Premièrement, pour que les chèques soient émis, le propriétaire doit soumettre une copie de ses titres de propriété. Si un agent de gestion est autorisé à représenter le propriétaire, une copie du contrat entre ce dernier et l’agent doit être soumise. Les titres de propriété doivent être envoyés tout de suite à l'adresse de l'expéditeur indiquée dans la lettre de HPD qui réclame ces documents. Toute question ou appréhension relative à la soumission des titres de propriété doit être adressée au « Owner Registration Unit ». Tél. : (917) 286-4300.

Deuxièmement, Aucun chèque ne peut être émis sans le formulaire « Substitute W-9 » qui exige un numéro d'identification valide du contribuable TIN (Taxpayer identification number). Ce formulaire doit être complété par le propriétaire enregistré et ne doit pas utiliser le TIN d’un autre, par exemple celui de l'agent de gestion. En outre, chaque TIN doit être identifié à un seul contribuable et à une seule adresse, autrement le système informatique de la ville rejettera le chèque. Les formulaires « Substitute W-9 » doivent être envoyés tout de suite à l'adresse de l'expéditeur indiquée dans la lettre du HPD qui réclame ce formulaire. Si vous soumettez un « Employee Identification Number » (EIN), veuillez inclure une copie de la lettre « Tax Affirmation » ou de toute autre correspondance reçue de « l'Internal Revenue Service » (IRS) comportant le numéro à neuf chiffres de votre EIN. Si vous utilisez le numéro de sécurité sociale, veuillez attacher inclure une photocopie lisible de « Social Security Card ». Si le paiement doit être envoyé à quelqu’un d’autre que vous, le propriétaire, veuillez inclure une lettre notariée indiquant avec précision le nom de la personne à qui les chèques mensuels doivent être envoyés. De plus, nous réclamons qu’un formulaire « Substitute W-9 » soit aussi complété pour cette personne et une documentation prouvant l'authenticité de son EIN à neuf chiffres. Toute question ou appréhension relative au formulaire « Substitute W-9 » doit être adressée directement au « Owner Registration Unit ». Tél. : (917) 286-4300.

Les chèques de subvention aux loyers sont émis par le « New York City Comptroller’s Office » au nom du HPD. Aucun paiement ne sera effectué aux propriétaires qui ont des amendes à payer à une division quelconque de la ville de New York ; par exemple : taxes à payer, contraventions pour stationnement illégal, etc. Les propriétaires ayant des questions relatives à cette mesure peuvent appeler le « NYC Department of Finance Taxpayers Assistance Unit » au (718) 935-9500.